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不動産株式投資

不動産の私のとっておきの情報源とは 

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不動産の私のとっておきの情報源とは

不動産投資を考えるときの私の情報源について書いていきます。

 

 

大学で宅建士の資格を取り大学院では不動産鑑定士の勉強。

論文は不動産価格の一考察でした。

 

 

MBA留学のあとで不動産会社に入って実績を作り、情報会社に入社してからは

不動産担当として

 

1)不動産の契約を実行

 

借りたビルの物件探査から契約を実行。ヘッドエンド物件の賃借交渉と契約。

携帯ショップの賃借交渉と契約、端末機器の倉庫の物件探査と契約。

 

従業員の社宅物件の探査と賃借を担当。

不動産会社にいたのでそれが役立ちました。

2)僕の情報源は実務的には勤務した不動産会社の人脈。

 

代理店業者さんの繋がり。

戸建リホームの実施による工務店の繋がり。

 

不動産税理士や司法書士や家屋調査士の繋がり。

それが情報源です。

 

鑑定士の知り合い。建築士の知り合い。それが情報源ですね。

3)マクロの視点。

マクロでは大前さんの人口オーナスの本と若者の低欲望社会の本がいいですね。

マクロで見ると人口がオーナスならば

 

不動産に影響しますし、

若者がものを欲しがらない感覚はいわゆるシェア社会ですがここも洞察が必要ですね。

 

大前さんの人口分析のYouTubeですが。不動産投資を考えるなら必見ですよ。

 

 

 

 

 

若者の低欲望社会の分析本はこれです。

低欲望社会: 「大志なき時代」の新・国富論 ですよ。

 

 

 

 

4)不動産のポイントは需要と供給です。

 

不動産の価格は経済の理論で言えば需要と供給。

マクロでは経済成長と関係あります。

 

経済成長が不動産の需要に影響するわけですね。

経済成長は人口動向と直接関連する。ここまではいいですよね。

 

 

人口が減れば経済成長も伸びないし特に人口が減れば住宅需要も減りますね。

老齢化も関係あります。

老齢化すると介護施設に老人は入所して空き家が増えるの

 

 

一番問題なのは、団塊の世代の子供は増えたのですが、その子供たちが増えないのです。

結婚しなくなって独身が増えたようですね。

5)需要に対しての供給について

これは都市計画法とか建築基準法に影響を受けます。

いい例が、農地ですよね。

 

農地は農民でないと保有できないし売り買いに農地委員会の承認がいる。

農地規制があれば産業用や商業用や住宅用地が制限される。つまり供給が上下する。

 

調整区域も同じでこれが指定されると土地利用が自由にできない。

地方創生で最近言われているのは自治体の縮小化ですね。

 

 

メロンで有名な夕張市。

ここは都市施設を都心に集中。

 

水道や道路やガスや電気などの設備を縮小して人口減に対応して

財政の再建を実現するという方式。

 

これも供給を減らす方向ですね。

6)鉄道の延伸で供給が増える。

 

田園都市線がいい例。これで供給が増えました。

供給の減少の例は、京急の三浦地域での延伸の停止もこのような動きの一つでしょう。

 

 

移民ができるかがもう一つの人口問題。

村社会日本は移民を受け入れるのが下手。

 

奈良時代には移民があったのですがね。

 

7)都市の周りでも地域地区の指定で供給は調整される。

工業地域。準工業地域。住居専用地域。これらで用途が制限される。

容積率。これの上下でタワマンができたり二階建てまでであったり供給が調整される。

 

ミクロですがね。

まあ何れにしても官僚と政治家と住民がいて国家が成り立っているんで

 

人口減には人口増の政策ができていくでしょうね。

短期では人口問題は心配でも、長期では手をこまねいて招いているはずかないと思います。

 

需要面では、古いものが増えて、リノベや橋や水道や建物の公共建物や設備の建替が行われる

でしょうね。

 

これらの需要と供給の問題で、不動産価格が動いていくのでしょうね。

今回はマクロの話でしたが、

 

 

不動産のミクロの話は次に取り上げますね。

 

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投資に役立つ情報源とは

 

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